Você já pensou em investir ou trabalhar no mercado imobiliário?
Essa é uma área que atrai muita gente pela possibilidade de obter uma boa rentabilidade.
Mas não se anime demais, pensando que estamos falando de dinheiro fácil.
O mercado imobiliário é muito diferente de qualquer outra aplicação financeira.
É um mundo bastante complexo, portanto, há muito o que se aprender sobre o assunto.
Principalmente porque é um investimento que envolve bens físicos, reais: os imóveis.
Para bastante gente, isso é uma vantagem, pois fica mais fácil entender o que impacta nos valores de um bem palpável do que de um produto do mercado financeiro.
Mas é preciso ter em mente que, ao mesmo tempo, há um grande número de variáveis que operam sobre a flutuação dos preços desse mercado.
Desse modo, é preciso empregar um tipo de intuição diferente. Mas é um erro se basear apenas na intuição.
É necessário estudar, conhecer as particularidades do mercado imobiliário e se atualizar sempre, procurando saber quais são as tendências do momento.
Se você deseja adquirir esse conhecimento, neste artigo, vamos lhe dar uma base.
Caso você se dedique a conhecer melhor o setor em vez de ser um aventureiro sem critério, aí sim, a decisão de investir em imóveis pode acabar se mostrando a mais acertada que você já tomou.
Confira os tópicos que preparamos para você:
Vamos em frente? Boa leitura!
Mercado imobiliário é o setor da economia em que são negociados os chamados bens imóveis.
Tecnicamente, no direito, se considera um bem imóvel aquele que não pode ser transportado de um lugar ao outro sem que sua essência seja alterada.
Para uma definição mais simples, podemos considerar o mercado imobiliário como aquele onde ocorrem as negociações referentes a um terreno e/ou à área construída sobre ele.
Entram aí:
Quando você compra, vende ou aluga um desses bens, está fazendo uma negociação no mercado imobiliário.
Nas grandes cidades, em que boa parte da área disponível já está ocupada por construções, as negociações envolvendo edificações são as mais comuns.
Ou seja: casas, apartamentos, casas e salas comerciais, depósitos, pavilhões, boxes de garagem, etc..
Esses imóveis podem servir para fins pessoais (como moradia de pessoas ou um lugar para acomodar bens móveis, como um automóvel) ou para instalar atividades de uma organização (loja, escritório, ONG, fábrica, depósito de estoque, etc.).
É possível alugar ou comprar/vender o imóvel novo, usado ou na planta (projeto em andamento).
Isso sem contar as negociações envolvendo terrenos.
Mesmo que eles não incluam edificações, às vezes, seu preço é ainda maior, a depender da região em que ele se encontra e das possibilidades de exploração.
Enfim, são inúmeras variáveis.
É por isso que abrimos o texto destacando que ter um bom conhecimento é muito importante para quem quer investir ou trabalhar na área.
Podemos dizer que o mercado imobiliário como setor organizado na economia brasileira começou apenas em 1964.
Naquele ano, a Lei Nº 4.380 criou o Sistema Financeiro de Habitação, o Banco Nacional de Habitação (BNH) e as Sociedades de Crédito Imobiliário (SCI).
Em 1968, foi regulamentado o uso da caderneta de poupança para o crédito imobiliário. Ela se tornou a grande financiadora do SFH.
Em 1997, é criado o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que acabou com a dependência de uma fonte de financiamento direta, que era a poupança.
Em 2004, a partir da Lei Nº 10.931, foram lançadas as Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que melhoraram a liquidez da captação de recursos para o setor.
Em 2008, estourava a bolha dos subprimes nos Estados Unidos, uma crise imobiliária sem precedentes, que levaria à falência bancos gigantes e teria efeitos negativos em economias do mundo todo.
No Brasil, ocorria o contrário: um cenário de prosperidade que levou ao boom do mercado imobiliário no país.
Entre 2008 e 2011, a valorização anual dos imóveis brasileiros ficou acima dos 20%.
“Acompanhando a valorização imobiliária também houve a expansão significativa no crédito para aquisição de imóveis. E a alta demanda pressionou também a valorização dos preços dos imóveis”, explicou o economista Marcelo Barros ao Zap Imóveis.
Os números seguiram crescendo e bateram recorde em 2013.
Depois disso, porém, a economia brasileira esfriou e o mercado imobiliário desacelerou junto.
O cenário passou a ser de menos crédito, baixa demanda e juros mais altos.
Em 2018, o Banco Central reduziu a taxa básica de juros que opera sobre a economia brasileira.
Alguns especialistas acreditam que, com esse cenário e caso a inflação continue controlada, o mercado imobiliário deve retomar seu crescimento no país em 2019.
Em palestra na convenção do Secovi-SP, Celso Petrucci, economista-chefe do órgão, opinou que, atualmente, o mercado tem uma boa demanda, porém, o avanço é limitado pelo desemprego elevado e por conta de restrições bancárias.
Outra mudança que ocorreu em 2018 foram as medidas do Conselho Monetário Nacional quanto aos financiamentos de imóveis.
As novas regras, que passarão a valer a partir de 2019, foram chamadas por Regina Pitoscia, colunista do Estadão, de “minirreforma”.
Segundo ela, o objetivo é estimular a retomada de negócios e espera-se que ocorra um aumento da concorrência entre os agentes financeiros, tornando melhores as condições para quem quer comprar uma casa ou apartamento.
Outra particularidade do mercado imobiliário brasileiro para 2018 e 2019 é a “sobra de caixa” de mais de R$ 100 bilhões para crédito imobiliário, segundo estimativa da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
No entanto, o presidente da entidade, Gilberto Duarte, não acredita que essa realidade beneficia diretamente o comprador de imóvel.
Segundo ele, em entrevista ao Estadão, o cenário de incerteza leva os bancos a não reduzirem sua taxa de juros.
Como destacamos no início deste texto, quem deseja investir no mercado imobiliário precisa estar sempre se atualizando.
Os anos passam e as demandas da população por imóveis mudam.
Acontece o mesmo com os vários processos relacionados ao mercado imobiliário, como a prospecção de imóveis, financiamento, divulgação e práticas de comercialização.
Abaixo, apresentamos algumas tendências para o setor nos próximos anos.
Algumas já podem ser observadas agora, mas devem ganhar cada vez mais força entre os players do mercado.
Confira!
É um assunto que já abordamos aqui, ao respondermos o que se pode esperar do mercado imobiliário para o próximo ano.
Mesmo que em 2019 a economia continue instável e, por conta disso, os bancos sigam com taxas de juros altas (apesar da queda na Selic), podemos esperar uma mudança de cenário.
Afinal, de tempos em tempos, é comum que haja, nas democracias ocidentais, a alternância entre períodos de instabilidade e estabilidade econômica.
No caso do acesso facilitado ao crédito, vai depender muito da confiança do sistema bancário na capacidade de seus clientes arcarem com as parcelas do financiamento.
Portanto, além da taxa básica de juros, o índice de desemprego e outros dados socioeconômicos impactam bastante.
Não podemos dizer que as plaquinhas de “vende-se” e “aluga-se” e os classificados no jornal não têm mais nenhuma validade.
Mas o mundo mudou e, hoje, quem não mergulha no mundo online para divulgar seu produto fica para trás.
Imobiliárias e construtoras vão investir cada vez mais em soluções tecnológicas (sites, aplicativos para dispositivos móveis e chatbots de atendimento) para a divulgação de seus imóveis.
Além dos canais, há novas possibilidades que permitem aos interessados conhecerem bem o imóvel mesmo a distância, como vídeos feitos por drones e realidade aumentada.
Cada geração que surge tem um perfil diferente.
Recentemente, a grande preocupação do mercado imobiliário foi entender como funciona a cabeça de um millennial.
Agora, a geração que começará a procurar por um imóvel, é a Z, a dos nascidos a partir do fim da década de 90.
Além de terem se criado com dispositivos móveis na mão, a geração Z é conhecida pela sua autonomia, mudança frequente de emprego e preferência por experiências em vez de produtos.
Como adaptar o mercado imobiliário a esse perfil? Aí está o grande desafio.
Parte da resposta para a pergunta que fizemos acima está aqui.
Se a nova geração prefere experiências, isso quer dizer que, em vez de um imóvel espaçoso, em que cabem muitas coisas, sua preferência seja por viver em um contexto diferente.
É por isso que prédios construídos para a ideia de coliving têm se tornado cada vez mais populares.
O conceito é o seguinte: você tem seu próprio apartamento privado, mas ele fica em um lugar que possui espaços de convivência: ambientes compartilhados para trabalhar, ler, fazer refeições, praticar exercícios, assistir TV, lavar a roupa ou apenas interagir.
É um tipo de moradia desenvolvido para estimular o relacionamento entre as pessoas.
Outra característica da geração Z relacionada ao trabalho é a inclinação de muitos integrantes desse grupo por trabalhar de forma autônoma e/ou colaborativa.
Quanto aos autônomos, eles têm procurado cada vez mais espaços de coworking, para não perder o contato com as pessoas, o que é um dos pontos negativos do home-office.
Já em escritórios, a tendência tem sido – e deve continuar sendo – o crescimento da demanda por salas abertas, sem divisórias ou paredes, para que as equipes trabalhem lado a lado, de forma colaborativa.
Há quem pense que as pessoas mais abastadas têm, inevitavelmente, um padrão de ostentação, de opulência, de exagero.
Na realidade isso tem mudado nos últimos anos, tendência que deve seguir avançando discretamente.
Hoje, se fala no conceito de pós-luxo, em que “menos é mais“. Paga-se caro, sim, mas desde que exista um claro motivo para esse valor excessivo.
O produto do pós-luxo deve ter originalidade, atemporalidade, markup coerente e atender a um propósito maior.
No caso dos empreendimentos imobiliários, isso implica em design e materiais diferenciados, mas também em um projeto urbanístico preocupado com a integração da edificação com a cidade.
As novas tecnologias não estão presentes apenas nas formas de divulgação dos imóveis, conforme falamos no item 2 desta lista.
Mas também nos processos (transações feitas por blockchains e assinatura digital de documentos) e nas próprias construções, é claro.
A inteligência artificial vai continuar se tornando mais presente em lares e escritórios, permitindo melhores sistemas de segurança, de isolamento térmico e de gerenciamento de energia, entre outras funções.
Os imóveis são ativos que tendem a se valorizar.
É por isso que não são considerados apenas locais para morar, trabalhar, etc, mas também investimentos.
Os preços do mercado imobiliário são regulados pela lei da oferta e procura.
Isto é, quando muita gente quer comprar, os preços sobem; quando pouca gente quer comprar, os preços caem.
Esse mercado está sujeito ao surgimento de bolhas.
Elas acontecem quando há um aumento muito grande nos valores graças à ação de investidores especuladores, que compram imóveis almejando um lucro futuro com sua valorização e venda.
A bolha se forma quando esse aumento repentino é irreal, artificial, ou seja, não corresponde ao valor intrínseco do imóvel.
Como o valor intrínseco é algo difícil de avaliar, é comum que especialistas não entrem em consenso se o cenário de aumento nos preços constitui ou não uma bolha especulativa.
Quando constitui, uma hora acontece o chamado estouro da bolha: quando a irrealidade nos preços não se sustenta mais, a demanda cai e os valores despencam.
Então, ocorre um enorme prejuízo para aqueles em cujas mãos a bolha estourou, porque compraram os imóveis no período de alta.
Muita gente sonha em se tornar corretor porque vislumbra as polpudas comissões advindas do trabalho de mediação nas vendas de imóveis.
A verdade é que o mercado imobiliário é bastante competitivo, portanto, o trabalho do corretor não é tão moleza assim.
Para se destacar, convém seguir algumas estratégias básicas.
Vamos às principais:
É o que ressaltamos ao falar das tendências do mercado: a maneira como os compradores chegam até os imóveis mudou.
Imobiliárias e corretores precisam ter uma forte presença digital para atrair e se relacionar com seus clientes.
Vale destacar que mesmo aqueles que são de gerações mais antigas têm aprendido a usar as soluções online.
O fato de a tecnologia ganhar importância não quer dizer que o trato pessoal com o cliente tenha deixado de ser fundamental.
É preciso estabelecer uma relação de confiança e encantamento.
Seja educado, procure saber todas as informações e estar sempre à disposição.
Não se deixe enganar pela idade, perfil econômico, escolaridade e outras informações do cliente.
É preciso exercitar a sensibilidade de perceber suas particularidades como indivíduo.
A partir daí, aumentam as chances de acontecer um “match”, o casamento entre o que o cliente deseja e o que o corretor apresenta para ele.
Se você quer ter um conhecimento realmente aprofundado sobre o setor, vai ter que estudar.
A melhor maneira de aprender é procurando a formação oferecida por uma instituição de ensino reconhecida e respeitada, como a Fundação Instituto de Administração (FIA).
Na Pós-Graduação Negócios do Mercado Imobiliário, o aluno é apresentado a um mundo de oportunidades e desafios.
O curso cobre toda a toda a cadeia de valor do setor:
Quer saber mais e se inscrever? Acesse a página do curso no site da FIA.
O mercado imobiliário é bastante complexo, um ambiente não recomendado para aventureiros.
Neste artigo, procuramos mostrar um pouco dessa complexidade.
Como você pôde observar, é um setor que flutua, passa por momentos de crescimento e de instabilidade.
E que muda.
Conforme as pessoas e as cidades de transformam, os players do mercado precisam se adaptar.
Isso exige um aperfeiçoamento constante de quem atua nessa área.
Ele precisa estar atento às tendências que surgem e se intensificam.
Investir sem critério, afinal, pode não resultar na alta lucratividade desejada, e sim em um prejuízo difícil de recuperar.
Ficou com alguma dúvida ou quer saber mais sobre o mercado imobiliário? Deixe um comentário abaixo ou entre em contato conosco.
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